【小区物管】小区业主、小区物业,下水道堵塞导致新房严重受损,受损业主要你赔,你赔吗?

石家庄物业管理2019-04-11 06:53:36


小区业主、小区物业

下水道堵塞导致新房严重受损

受损业主要你赔,你赔吗


因装修不久的新家被堵塞的下水道倒灌而受损,家住双流人居都市阳光小区的刘女士,将同单元共同使用同一污水管道的16户邻居连同物管公司和开发商,一并起诉至法院,请求三方被告共同连带赔偿自己的损失。

 

喊冤:

邻居称不该担责

 

楼上邻居普遍认为自己是“冤枉”的,他们认为自己有权使用下水道,并没有故意往下水道丢东西,自然也没有侵犯二楼原告的权益,因此不应该承担责任。


物管方则表示,物管公司只要按照物业管理条例履行了疏通义务,且没有给业主造成次生损害,就不应该承担赔偿责任。


据成都装修网了解到,最近,家住双流人居都市阳光小区的刘女士,遇上了一件很难为情的事情。因装修不久的新家被堵塞的下水道倒灌而受损,她选择了将同单元共同使用同一污水管道的16户邻居告上了法庭。她称这并非自己的本意,但面对损害严重的新家,找不到更好的赔偿渠道。


从去年7月事发至今,刘女士一直希望能通过协调解决好这个纠纷。但没人“接招”的现状,让她最终选择将16户邻居连同物管公司和开发商,一并起诉至双流法院,并依据相邻权法律关系,请求共同连带赔偿自己的损失。对此,楼上邻居们纷纷表示“冤枉”,声称自己合理用水,并没对二楼业主实施具体侵权行为,不应该承担赔偿责任。物管公司也表示已尽到妥善合理的管理义务,不应当担责。

 

原告方:

楼上住户不当使用,致下水道堵塞污水倒灌

 

一直在重庆工作的刘女士,于2010年在成都双流人居都市阳光小区购买了一套位于二楼的二居室住房,装修后偶尔居住,平时交由亲戚帮忙照看和打理。2013年7月,刘女士的亲戚例行前去查看时,发现整个房屋渗满了污水,各种油污漂浮在房间内,发霉变质。随后,刘女士返回双流家中处理此事。“看到好好的一个新家,还没怎么住,却变成这样,心情可想而知。”刘女士将此事第一时间通知了物管,并委托物管对下水道进行清理。“当时从二楼下水道中清理出了大量的油污和各种残留物,还有一张毛巾。”物管公司工程部经理严大海告诉成都商报记者。


同时,刘女士一家在单元内贴出公告,告知邻居们自家因污水倒灌被淹的情况,希望楼上的邻居们能注意用水,避免下水道再次堵塞。同时,也希望能以此找到导致下水道堵塞的侵权人。“事实上,根本不可能找到具体侵权人。面对家中造成的数万元的损失,我们想到了起诉。”刘女士告诉成都商报记者,最先只想到了起诉物管,但很快发现物管不是下水管道的使用人,他们只具有管理义务,加上在每次下水道维护中,物管都按约进行了疏通。后经过咨询律师,最终选择将共同使用管道的16户邻居和开发商也一并起诉。“正是由于楼上住户的不当使用行为,造成了下水道的堵塞和污水的倒灌,物管公司在管理上也存在相应过错。”刘女士的律师介绍。

 

邻居们:

没故意往下水道丢东西,未侵犯二楼原告权益,不该担责

 

面对二楼住户的起诉,楼上邻居普遍认为自己是“冤枉”的,他们认为自己有权使用下水道,并没有故意往下水道丢东西,自然也没有侵犯二楼原告的权益,因此不应该承担责任。


“我家至今还是清水房,也没用过下水管道,原告连我也起诉,是没有道理的。”18楼的一位被告业主告诉记者。


“我们家下水道口都是有漏斗的,从来不用抹布、拖帕,也不会掉这些东西到下水道去。就算一不小心掉进了下水道,也应该是堵在楼下的管道内,不至于到了2楼才堵上。”住在14楼的梁女士向成都商报记者表示,自己家比原告先入住了2年多,从没遇上类似情况,而原告没住多久就给堵上了,“他们没想过是自己的原因?我认为他们自己也是有责任的。”


“一根管道从2楼到18楼在公用,要说责任大家多少有一点。”住在5楼的陈先生表示,但下水道反水问题很容易发现,作为原告业主,自己没有第一时间发现处理,导致损失不断扩大。“以此分析,我认为大部分责任都在他们自己。”陈先生称,“不能因为自己的过错造成损失就来告我们楼上住户,再说我也没有钱去赔偿。”


“要想让我们担责可以,但必须要证明下水道捅出来的东西是我们丢下去的。”被告林先生则表示,“原告要拿出具体侵权的证据,否则就是法院判了,我们也不得赔钱。”

 

小区物业:

履行了疏通义务,未造成次生损害,不该担责

 

同样作为被告的物业公司成都润锦城实业公司表示,原告起诉邻居,“是把问题复杂化了。”据物业公司工程部经理严大海介绍,下水道管理维护问题是每个小区都面临的普通问题,物业公司每年要定期对该小区进行2次例行疏通,初步安排在每年的4月和9月,对于业主发现的堵塞问题,物管也会在半小时内达到现场,应急处理。


“小区十几栋楼房,只有这栋堵漏的情况最为严重。”严大海不否认在事发前,物管公司已经应急疏通过2次。对于此次事故的责任,严大海表示,物管公司作为管理方,只要按照物业管理条例履行了疏通义务,且没有给业主造成次生损害,就不应该承担赔偿责任。


面对业主的起诉,小区开发商成都人居置业有限公司的代理律师表示,由于目前尚在应诉中,开发商方面不便接受采访。

 

新闻透视:

一家住户被污水倒灌,楼上16户怎么都成了被告?

 

对此,律师表示,业主在发现自己的权益受损时,可依据《民法通则》《物权法》等法律中关于相邻权关系的规定维权。


那么,什么是相邻权?


相邻权是指不动产的所有人或使用人在处理相邻关系时所享有的权利。《民法通则》第83条规定,不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系,给邻方造成妨碍或损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。


《物权法》第84条、第92条也作出规定,不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的,应当给予赔偿。

 

焦点一:

楼上业主该不该“连坐”?

判例一:

2003年至2004年期间,北京乔女士家多次遭遇污水倒灌现象,维修人员在下水管道中掏出袜子、塑料袋、头发等杂物。2004年5月,乔女士起诉楼上16户共同赔偿其经济损失1万余元。

判决:北京市二中院终审判决,楼上16家住户各一次性赔偿乔女士200元经济损失。

法院审理认为:乔女士与楼上16家住户共同使用同一污水主管道排放生活污水。鉴于无法确认堵塞下水道公共部分污物的直接来源,从维护公共利益角度出发,在无免责事由情况下,应由使用主管道的各住户共同承担赔偿责任。

 

判例二:

2011年,成都汤先生的家因下水道反渗损失严重,随后他将楼上两家住户告上法院。

判决:成都高新法院审理认为,楼上两家住户实施的是共同危险行为,由于加害人不明,判两住户对汤先生所受的损失连带赔偿3万余元。

法院审理认为:根据《侵权责任法》第10条规定,应认定李先生、苏先生实施的是共同危险行为,只有举证证明其行为和损害后果之间不存在因果关系,方才得以免责。

焦点二:

物管和开发商是否有责?


本案中,和16名业主一起被起诉的还有开发商成都人居置业有限公司、物业管理方成都润锦城实业有限公司。作为开发商和物业管理方,在类似渗水事故中是否承担责任,据成都装修网了解,成都商报记者采访了四川法银律师事务所律师刁伟玮。


刁伟玮分析,物管公司在相关法律关系中,承担着物业管理和维护义务,如果物管公司存在管理不善或者在管理中导致次生损害,那么将承担相应的赔偿责任。而开发商在设计和施工建设楼房的过程中,应该按照建筑设计施工标准,建设房屋及附属设施,如果开发商存在设计施工不合格的情况,也将承担相应的赔偿责任。


焦点三:

邻居如何证明自己不担责?


被告上法庭的16户邻居,该如何证明自己不担责?对此,律师刁伟玮分析,被告方可以从以下几个方面证明自己不应承担责任。


首先可以证明自己不是适格的被告。比如像18楼尚未装修入住的业主,可以向法院提交证据证明在侵权事实发生时,自己并没有装修,更没有入住房屋,因此也谈不上使用下水管道和侵权行为。


作为已经入住的被告邻居,也可以提交证据证明自己一直在妥善使用和管理下水道,以证明自己在使用下水道时没有过错,没有实施侵权行为,以减轻自己的法律责任。


焦点四:

受害业主应如何维权?


律师刁伟玮介绍,业主在发现自己的权益受损时,可依据《民法通则》《物权法》等法律中关于相邻权关系的规定维权。在确定具体被告后,需要收集并固定证据,“不但要证明侵权行为、还要证明具体损失,以及侵权行为与损失之间的因果关系。”刁伟玮称,本案的核心法律关系即是相邻权。


根据法律规定,相邻权是指不动产的所有人或使用人在处理相邻关系时所享有的权利。《民法通则》第83条规定,不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系,给邻方造成妨碍或损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。


据了解,《物权法》第84条、第92条也作出规定,不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的,应当给予赔偿。


“权利人可依据上述法律请求同一根管道的使用邻居承担相应的法律责任。”刁伟玮称,这些法律责任包括停止侵害、排除妨害和赔偿损失。(微资讯摘编整理自《装一网》)

石家庄市物业管理协会


Copyright © 管道维修网@2017