快检查一下你家水管!别把“定时炸弹”留在家

加国第一生活2019-06-04 11:07:45

2017年至今,大多伦多地区的公寓市场出现了强劲的价格增长,不断冲高的公寓价格吸引了更多投资者的兴趣,越来越多人已经成为或者即将成为公寓的业主。安阁置业万锦专业团队本期提醒这些公寓业主或准业主,有一个很需要注意却往往被忽略的问题,即厨房、卫生间等使用的水管。如果没有留意到您所购买的公寓用的是Kitec铝铜料水管,作为业主,你可能潜在要花数千甚至上万的额外维修费用。


通常水管都是铜制的,但1995年起开始使用的Kitec管,被认为可以代替铜管。但后来发现这种 Kitec管容易被腐蚀,发生漏水丶甚至水管爆裂等房屋损坏的案例无数。据估计,1995年到2007年期间建设的共管公寓大厦中,将近四分之一使用了这类水管。由于Kitec水管出现上述状况只是时间问题,因此被人们认为是共管公寓业主需要小心的一颗「定时炸弹」。每当我们替客户查看公寓的“物业状况证明”(Status Certificate)时,如果证明书上写明该单元包含Kitec管道,而卖家事先没有向买方透露这一点时,我们总会提醒买家,必须打起十二分精神。Kitec管道到底有多可怕,买家在交易时又应该注意些什么呢?安阁置业为此整编了著名律师Mark Weisleder的新近撰文,提醒您如何在购买或出售带Kitec管道的公寓时做好准备。

一、公寓带Kitec管道会产生什么问题?


所谓Kitec水管(或称开泰铝塑复合管)以及Kitec附件,是一种铝塑复合材料,与铜管相比,这种材料的管子更加便宜,灵活易弯,容易安装,所以作为一种新型耐腐蚀材料,一阵风地取代了铜制水管和配件。Kitec管于1995至2007年间,广泛使用在加拿大及美国兴建的住宅及公寓,或者大规模的翻修工程中。它主要用作厨房水管,以及水暖系统的热水管。大约在2005年,这种产品因为有加速腐蚀的倾向而被回收,之后不再生产。Kitec 管通常采用鲜艳的橙色或者蓝色管,蓝色是冷水管,橙色是热水管, Kitec材料在高水压或高水温时易出现滴漏甚至爆裂,由此在北美引发了一宗1.25亿美元的集体诉讼。因此,如果您所拥有的物业,或者您打算购买的物业使用了Kitec水管,请务必及早确认,及早置换,避免后患。

二、Kitec水管的使用是否会影响公寓的价值?


Kitec水管的使用给公寓的价值带来多大影响,必须具体情况具体分析,总的来说,根据专业人士的估计,如果更换厨房及浴室的所有Kitec水管,那么每多一间卧室,更换成本或价值减计约在5000加元左右。以此类推,双卧公寓的减计金额大约为1万加元,三卧公寓为1万5000加元。另外,您需要了解一下,公寓的共有部分是否存在任何KITEC以及是否还需要替换。在大多数情况下,Kitec水管可能只用在party  room的浴室或厨房以及建筑物的类似公共区域,而这些区域的改造成本比单元内部的改造成本低廉很多。

三、卖家或者置业顾问是否应该披露Kitec水管被使用的事实?


根据律师的看法,这是一个重要的事实,应该被披露,特别是如果它出现在公寓的“物业状况证明”书上。与此同时,买方也应向贷款人披露此信息,因为这可能会影响买方获得抵押贷款的能力。


四、公寓的共管公司是否必须披露Kitec管道的存在,特别是它还没有出现问题的时候?


这个问题很难回答,因为在这一点上没有判例可循。律师的观点是,共管公司应该向保险公司披露这一点,因为它可能会影响洪水险的覆盖范围。买家的置业顾问需要尽最大努力保护其客人的利益。买方经纪应在购房协议中,插入卖方的保证,承诺该物业不包含任何Kitec管道。卖方必须据实已告。买房经纪还应建议客人在offer 中加入验房的条件,因为验房师能够通过在厨房或浴室的水槽下面看出端倪。


五、如果买家购房后才发现Kitec管道的存在,那么买家能否获得更换管道的赔偿呢?


如果您已经支付管道工去除Kitec管道,您必须在2020年1月之前在www.kitecsettlement.com上注册索赔。您必须向他们发送包含Kitec的替换管道的证明以及您的管道发票的副本。但是,根据律师所了解到的情况,这个基金对每个受影响的单位的补偿款没有多少,所以不要寄希望这笔补偿。


(特别声明)此原文由地产局客座讲师,多伦多著名地产律师Mark Weisleder提供,安阁置业万锦公司整理翻译。版权归安阁置业万锦公司所有,任何未经许可的全部或局部内容转载均属侵权行为。撰文仅供参考,安阁置业万锦公司不保证其准确性及不作任何购买引荐或依据,感谢您的浏览与支持. ALL RIGHTS RESERVED.

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